Rechtsanwalt Lutz Biester
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Wussten Sie schon?Ihr Rechtsanwalt in Springe

In der Rubrik „Wussten Sie schon…“ trägt die Rechtsanwaltskanzlei Biester in Springe zahlreiche nützliche Informationen rund um Ihre Rechte und Pflichten zusammen.

Schauen Sie doch ab und an mal vorbei, um neue interessante Fakten und Informationen rund um die unterschiedlichsten Rechtsgebiete zu erfahren. So auch diese:

Wussten Sie schon, dass nach § 548 I BGB Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verschlechterung der Mietsache bereits 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren?


Ein Vermieter tut also gut daran, sich nach Beendigung eines Mietverhältnisses schnell und gründlich vom Zustand der Wohnung zu überzeugen und unverzüglich Schadensersatzansprüche gegen den ausgezogenen Mieter geltend zu machen, sofern dieser Schäden in der Wohnung hinterlassen hat. Es kann für den Vermieter durchaus gefährlich sein, sich bei der Schadenfeststellung Zeit zu lassen, eventuell anschließend noch zeitaufwändig mehrere Kostenvoranschläge wegen der Schadenbeseitigung einzuholen, dann mit Schadensersatzansprüchen an den Mieter heranzutreten und mit diesem über den Schadensersatzanspruch einen längeren Schriftwechsel zu führen. Sech Monate sind schnell verstrichen.

Zwar ist der Lauf der Verjährungsfrist von 6 Monaten in der Zeit gehemmt, in der die Parteien ernsthaft über den Schadensersatzanspruch verhandeln. Die Zeit, in der die Verjährung gehemmt ist, läßt sich aber häufig nicht so einfach bestimmen. Normaler Weise beginnen Verhandlungen, wenn der Vermieter den Mieter zur Zahlung des bezifferten Schadensersatzes auffordert. Sie enden, wenn der Mieter seine Einstandspflicht endgültig und bestimmt ablehnt. Um diese Zeitspanne verschiebt sich der normale Eintritt der Verjährung nach hinten.

Wenn der Vermieter sicher gehen will, dass seinen Schadensersatzansprüchen nicht erfolgreich der Einwand der Verjährung entgegengehalten wird, sollte er vorsorglich vor Ablauf der 6 Monate gegen den Mieter Klage auf Schadensersatz erheben. Mit Zustellung der Klage wird die Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters ebenfalls gehemmt, wobei dieser Zeitpunkt in der Regel leicht zu beweisen ist.

Von der kurzen Verjährungsfrist des § 548 I BGB sind auch eventuelle Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen erfasst, soweit solche bei der in den letzten Jahren diesbezüglich zunehmend restriktiver werdenden höchstrichterlichen Rechtsprechung überhaupt bestehen sollten.

Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

Wussten Sie schon, dass Sie als Mieter einer Wohnung auch bei einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt die Möglichkeit haben, sich ihre Wohnung bis zu Ihrer Rückkehr zu erhalten und Teile der Wohnung unterzuvermieten?

Unter dem 11.06.2014 hatte der BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 349/13 einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter berufsbedingt einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antreten musste und vorher von dem Eigentümer bzw. der Hausverwaltung die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung gem. § 553 I BGB verlangt hatte. Der Mieter hatte sich in der Wohnung einen Raum zur Unterbringung seiner Möbel und sonstigen persönlichen Sachen vorbehalten und wollte die übrigen Räume untervermieten. Die Erlaubnis zur Untervermietung wurde vom Vermieter verweigert. Nach Rückkehr von dem zweijährigen Auslandsaufenthalt verklagte der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz wegen entgangener Untermiete in Höhe von knapp 7.500,00 € und bekam in allen Instanzen Recht.

Nach § 553 BGB hat ein Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, „einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen“.  Dieser Anspruch besteht nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Zustimmung zu verweigern, oder der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Das berechtigte Interesse begründete der Mieter so, dass er sich die Wohnung für seine Rückkehr nach Deutschland erhalten und die weiterlaufenden Mietkostenkosten durch die Untervermietung der Wohnung reduzieren wollte. Diese Begründung ist von allen Gerichten als ausreichend für ein berechtigtes Interesse angesehen worden.

Der Vermieter hatte argumentiert, dass es sich eigentlich nicht um eine Untervermietung handeln würde, da deutlich mehr als die Hälfte der Fläche der Wohnung untervermietet und der dem Mieter verbleibende Teil der Wohnung von diesem nicht zum Wohnen genutzt werden sollte, da der Lebensmittelpunkt des Mieters sich zwei Jahre lang im Ausland befand. Bis zu dieser Entscheidung des BGH wurden zu diesem Thema in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten vertreten. Der BGH stellt nunmehr klar,  dass es nicht auf die Größe der untervermieteten Fläche ankommt, solange der Wohnraum nicht vollständig einem Dritten überlassen wird. Auch setze § 553 BGB nicht voraus, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behalte.

Da das Gericht auch keine weiteren Gründe feststellen konnte, die die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung gerechtfertigt hätten, wurde der Vermieter wegen  unberechtigter Verweigerung der Gestattung der Untervermietung verurteilt, dem Mieter die entgangenen Untermieten als Schadensersatz zu erstatten.

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